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    时间:2014-12-23 阅读:

    以房养老”列入国策

        9月13,国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》正式出台,其中的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引起了社会的强烈反响。而面对各种声音,孟晓苏如何解答呢?
        8月16晚7点,中央电视台新闻联播头条新闻:国务院总理李克强今天主持召开国务院常务会议,确定了深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议指出:逐步放宽限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险(以下简称“以房养老”)试点。鼓励养老机构投保责任保险,保险公司承保责任保险……
        此时,远在外地出差的“以房养老”的倡议者孟晓苏刚刚结束一个会议。他打开手机,一连串的信息跳进眼帘:你的“以房养老”上了国务院常务会议了;祝贺你的“以房养老”列入国策了……
        孟晓苏并没有感到太多的意外。对身为经济学博士、教授,中国房地产的权威专家,又在政府部门担任过高级领导干部,在大型国企任职多年的他来说,他的专业思想、经济观点对决策层的影响举足轻重。他多次向国家提出关于经济发展、住房制度改革和房地产业发展的政策建议。1996年由他担任的国家体改委、计委、科委和建设部组成的住房制度改革课题组的组长,向国家提出住房商品化和保障房并行的双轨制方案,后来成为1998年出台的房改政策;他最早提出银行实行居民住房抵押贷款和保险业进行住房抵押贷款保险的建议,被采纳后在中国得到迅速发展,不仅有效改善了银行的资产质量,而且推动了居民新的消费热点的形成,拉动了相关产业与国民经济发展;他所提出的将房地产业列为中国国民经济支柱产业的建议很快为国家所采纳,国务院文件明确“房地产业是中国新的经济发展时期的重要支柱产业”。而关于以房养老的建议,也是他在10年前就提出来的。
        9月13,国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》正式出台。其中有一句话:开展老年人住房反向抵押养老保险试点。而就是这句话,引起了社会的强烈反响:近两个月来,“以房养老”经过媒体的宣传,再通过公众舌头的印刷和发酵,迅速形成了持续不断的新闻热点。有的说这不符合中国国情,在中国行不通;有的说是好办法,对中国养老制度的一个补充;还有的说理论上可行,但实际操作很难。也难怪,当“住房”和“养老”这两个最能触动老百姓神经的词汇碰撞在一起,引起舆论的轩然大波就在所难免了。而面对新闻媒体的炒作和网上网下公众反对的、支持的、持怀疑态度的各种声音,孟晓苏如何解答呢?作为老朋友,记者专程约访了他,进行了深入的采访。
        孟晓苏其人
        孟晓苏的研究生论文题目是《中国经济改革的战略问题》。1991年3月,国务院发展研究中心将这篇主张“坚持改革的市场取向”的论文发表在《管理世界》杂志上,引发了对“市场取向改革”的一场激烈争论。
        初识孟晓苏是在2006年的夏天,当时他是刚筹建不久的幸福人寿保险公司的董事长。一天深夜,他突然打来电话,说正在备课,第二天要给即将开业的员工培训,希望能给他提供一些保险行业最新的数据资料。我一看表,都快半夜11点了。等把资料整理发给他,已是午夜时分了。第二天应邀去听他的讲座,让我惊讶的是,他竟像是从事多年保险业的专家,讲得专业而生动。也就是听他的这次讲座,我才知道了正是他借鉴发达国家的做法,提出了“以房养老”的建议。而且在讲座中还预言:未来20年,中国的房价将呈螺旋式向上的趋势。当时,北京三环内的房价才刚刚过万。而现在,四环以内已买不到4万以下的房子了。(见附表:全国2003-2012年商品房销售情况)
        在以后的接触和交往中,对孟晓苏有了更深的了解:孟晓苏祖籍山东,生于苏州,长在北京。14岁那年以优异成绩考入很有名的北京八中。八中人才荟萃,上下届和同级的校友中就有后来赫赫有名的校友,如贾春旺、周小川、陈小鲁、苏宁、闵维方等同学。这样的顺境本应一直伴随他的成长,没想到临近初中毕业时,文化大革命开始了。
        经过两年的文革生活,当大部分同学走向农村、牧区之际,孟晓苏被分配进入了北京汽车制造厂。就这样,18岁的他成了一名汽车制造厂的磨具钳工,一干就是10年。10年零10天的工厂经历,让孟晓苏毕生难忘。而这段经历也成了他一辈子的财富——20多年后他执掌的中房集团和幸福人寿都各有几万名员工,这段工厂经历对他以后作为企业家的生涯有着深远的影响。
        1977恢复高考,已是而立之年的孟晓苏考进北大中文系新闻专业。1982年初,作为北大毕业的高材生,他被分配到中宣部新闻局工作。后来中央办公厅需要秘书,当时的中央政治局委员、书记处书记胡启立亲自来选人,高大挺拔、仪表堂堂、充满活力又有一股子书卷气的孟晓苏被一眼相中。进入中办后直接分配给中央政治局委员、国务院副总理万里当秘书。在此后近8年的时间,他一直跟随在万里这位堪称是中国改革开放先锋与闯将的国家领导人身边,目睹并经历了那个时代中央一系列经济问题重大决策制定出台的过程。
        由于多年接触的都是牵动全局的经济工作的大事,又直接参与并俯瞰了许多经济改革的实践,做过国家领导人秘书的孟晓苏越来越感到理论的重要。征得万里同意,孟晓苏于1988年再度考入北大研究生院,成为著名经济学家厉以宁、萧灼基、刘方棫的研究生。
        攻读硕士期间,和孟晓苏同时拜入这几位教授门下的还有两位同学,一位是现任国务院总理李克强,一位是现任国家副主席李源潮。做毕业论文时,孟晓苏的论文题目是《中国经济改革的战略问题》,李克强的毕业论文题目是《农村工业化:结构转换中的选择》,李源潮的毕业论文题目是《企业集团的发展路径》。孟晓苏这篇论文是他在国务院亲历经济改革决策的积累之作。1991年3月国务院发展研究中心将这篇主张“坚持改革的市场取向”的论文发表在《管理世界》杂志上,引发了对“市场取向改革”的一场激烈争论。当年年底邓小平踏上了南巡路程,1992年年初发表的南巡讲话确立了中国市场经济的发展方向。当时厉以宁把孟晓苏、李源潮、李克强三位学生的硕士论文整理成书,定名为《走向繁荣的战略选择》。厉以宁写的后记题目是《改革是不可阻挡的趋势》。“如今十几年过去,我们师生4人当年提出的理论与政策思考被证明都是正确的,这些正确的政策正在推动中国不断走向繁荣”,孟晓苏不无自豪地说。                                                               
        19911月,孟晓苏走出了在旁人看来有着几许神秘而敬畏的中南海,调任国家进出口商品检验局副局长。一年半以后当领导跟他谈话要他担任局长时,孟晓苏却主动要求带头离开机关去企业任职,经过坚持才得到批准。随后他到国有企业中国房地产开发集团公司履新。孟晓苏离开国务院直属机构主要领导岗位走上企业岗位,在当时的干部队伍中引起不小震动,有不少年轻公务员随后纷纷“下海”走上经济建设第一线。不过在此之前孟晓苏的仕途历程和理论研究,均未与房地产业发生直接关系,他本人当时也没意识到,正是这一次工作变动,再加上以往的资历阅历和知识储备,使他不仅当上了“中字头”房地产国企“掌门人”,而且成为中国房地产界屈指可数的权威理论家和一系列房地产理论与政策的提出者。他曾是1998年房改课题组组长,保障房建设最早提议人之一,享受国务院特殊津贴专家。现任中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席、汇力投资基金管理有限公司董事长。
        房产商做了保险商的事
        孟晓苏20万平方米的蓝旗营小区项目全部都给了北大和清华,若按照当时的市场价格计算,他把相当于10亿元的经营收益贡献给了两个学校。之后,老教师的空巢现象又引发了孟晓苏对养老保障的思考。孟晓苏发现,实行反向抵押保险的“以房养老”非常适合中国的国情,并且最适合有房而缺钱的中低收入老人。这种反向抵押方式比老人卖房养老、租房养老更划算,不仅每个月能拿到钱更多,而且活多久就给付多久,房屋可以终生居住,房产增值老人还可分享。它唯独得不到的是房屋继承。
        2003年3月25孟晓苏呈递给刚刚上任的温家宝总理的一份关于《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》的建议稿,当天便得到温总理的批示。
        一个房地产公司的董事长,写了一个关于保险的建议,居然被领导批了而且还批得很快,确实让人匪夷所思。其实,他的“以房养老”方案已酝酿了很久,在上世纪90年代中期就萌芽了。
        那是1995年春节,孟晓苏去中南海探望李岚清副总理。李岚清说:“你现在搞房地产,我管教育了,你能不能为解决大学教工住宅做些什么?”
        孟晓苏说:“正好中房集团属下有一个北京蓝旗营项目,位置就在清华大学南门外,我就低价提供一批住房吧。”
        李岚清兴奋地问:“能提供多少套?”
        孟晓苏说:“项目总共是20万平方米,大约两千套房屋。我低价提供6万平方米吧,大约600套。”
        李岚清问:“价格能不能在每平方米3000元?”
        孟晓苏边计算边答:“这里成本价是4500元,我让公司补贴一部分就能做到。”
        李岚清说:“项目既然在清华南门,是不是就给清华大学?”
        孟晓苏笑着说:“我是北大的。”
        李岚清说:“好!那就两个学校一家一半吧。”
        李岚清副总理马上就给两个校长打电话,给他们送去了春节的大礼包。后来两个学校都极力争取多要房,最后经孟晓苏决定:20万平方米的蓝旗营小区项目全部都给了北大和清华。两校共有2000户教师入住,后来以每平方米1900元的价格买下了房屋产权,而当时附近的商品房价已超过2万元了。若按照当时的市场价格计算,他把相当于10亿元的经营收益贡献给了两个学校,这是迄今为止北大校友对学校做的最大物质贡献。
        老师的住房问题解决了,可老教师中存在的一些子女在国外的空巢家庭、无子女和失独家庭的情况却引发了孟晓苏对养老保障的思考。1998年,中组部打算调他到一家也是央企的大型寿险公司当总经理。这家公司当时利差损很严重,急需通过调整业务结构和投资来改善经营状况。经过对保险的直接接触了解,加上他多年对经济工作的研究和房地产业务的实践,促使他研究保险业的创新产品。后来调动虽未成行,却加速了孟晓苏“以房养老”理论框架的形成。
        在与保险的实际接触过程中,孟晓苏突然发现,中国的商业保险存在着很大的缺陷:同质化现象严重,缺乏个性化产品,几乎所有的保险条款都限定被保险人年龄不得超过60岁。多年来保险业欠发达,多数老年人缺乏养老保险。即使接近60岁的人想投保养老保险,只能选择一次性地趸缴,而我国多年实行的低工资,使得老年人没有多少积蓄,没有几个老人有能力趸缴现钱。但是中国老人却有房产,很多老人通过房改,以较低价格买下了价值较大的拥有产权的房屋,而且这些房产随着高涨的房价年年增值。有许多老人成了百万富翁,但却没有富翁的感觉,反倒有一种负翁的窘迫。这不是在国外典型的“住房富人、货币穷人”(“House Rich, Money Peer”)吗?实行反向抵押保险的“以房养老”非常适合中国的国情,并且最适合有房而缺钱的中低收入老人。如果能使老年人用自己的房产为自己的晚年投保,将出售不动产的未来收益,提前变现、分期领取,用以解决老人的居家养老、医疗介护等多个难题,那不是盘活资产、发展养老服务业和保险业的有效途径吗?
        孟晓苏介绍:经初步测算,一名70岁男性老人,若房产有效保险价值为500万元,平均预期寿命按85岁算,再考虑到房产近期增值等各种因素,一个月可以拿到2.5万到2.7万元。“这种反向抵押方式比老人卖房养老、租房养老更划算,不仅每个月能拿到钱更多,而且活多久就给付多久,房屋可以终生居住,房产增值老人还可分享。它唯独得不到的是房屋继承”。
        孟晓苏概括了反向抵押保险对老人的五大好处,并编成了通俗易懂、郎朗上口的顺口溜:“开启房产金库,释放消费潜能;放心花钱养老,愉快延长生命;现金资助子女,终生保持尊重;扶助弱势群体,中产变成富翁;现行遗产税后,依法避税管用”。而且他走到哪里就把“以房养老”讲到哪里。他曾用幽默而形象的语言来比喻“以房养老”的作用:“有人说,人生最大的遗憾是什么?是人死了钱没花了,人生最大的悲哀的什么?是人还没死钱花完了。而反向抵押保险使老人在离世之时,恰好花光他在这套房产中的全部,既没有最大的遗憾,也没有最大的悲哀”。2009年春晚赵本山和小沈阳上演的小品《不差钱》中家喻户晓的这句精典趣谈便是由此而来。
        我国自2000年起就已进入老龄社会。2000年我国60岁以上老年人口已达到1.3亿,2013年9月底60岁以上老年人口已经突破2亿。中国很多老年人每月可支配的收入仅有一两千元,生活普遍拮据。而多数老人们有着价值几十万、上百万乃至几百万的自有房产,有的已有多套房子。但如今房子只能留待身后传诸子女,而子女往往已经有了自己的房屋。子女发愁的是如何赡养父母。有人描绘出这样一幅可悲情景:“四二一家庭”一个子女上有三对老人,婚后一对夫妻上有六对老人,还要抚养自己的子女。而老人都离世后至少留下六套房没法处置,可在世时哪家老人有病都需要他们去花钱和服伺。为什么不能用老人的房产价值来调动社会养老资源、减轻独生子女的沉重负担呢?
        孟晓苏讲了一个真实的故事便是最好的注解:上海有个七旬老太太叫杨招娣,无亲生子女却有住房。前夫所留子女也各有住房,但不仅不赡养继母,还把父亲所留两万元全部骗走。无奈之下她将子女告上法庭。虽然法院判决子女要给她抚养费,但母子关系全面恶化,生活困苦而且没有亲情。假如当时有“以房养老”这个险种,老人入保后每月可有上万元给付金,且终生源源不断,每月可拿些钱资助子女,家庭关系便会是完全不同的情形。这种产品可以使老人活得尊严,有利于构建和谐社会和谐家庭。
        国务院发展研究中心主任李伟在最近举办的中国老龄事业发展高层论坛上透露了一组数字:受严格的计划生育政策等多种因素的影响,我国生活在独居、空巢家庭的老人已经高达6200万人。中国老龄事业发展报告2013显示:全国每年新增7.6万个失独家庭。
        孟晓苏说:“以房养老”首先要解决的是无子女老人和“失独老人”。
        十年守望迎来保险春天
        2006年,孟晓苏创办幸福人寿保险股份有限公司,目的之一就是试水“以房养老”。“以房养老”作为一个保险产品,是一种设计最为精妙、计算最为复杂、涉及政策因素最多、牵涉社会观念最强、对有需要的老人益处最大的特殊保险产品。真正做起来需要建设、民政、财政等多部门的配合,因为在国外海外它都需要财政、税务等方面的政策支持。
        据孟晓苏介绍,当时保监会对温家宝的批文反应迅捷。2003年8月,中国保监会和国家建设部向国务院呈上《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》,报告肯定了在我国引入“反向抵押贷款”具有重要意义,同时提出,还需研究三个关键环节:一是房产价值的评估;二是投保人预期平均寿命的确定;三是财产权的处分问题。报告强调,将在调研后起草试点方案,并进行论证,再报国务院批准实施。
        在孟晓苏看来,保监会当时的态度还是积极的,但此后却没了音信。
        2006年,孟晓苏创办幸福人寿保险股份有限公司,目的之一就是试水“以房养老”。而之所以取名幸福人寿,是有喻意的:希望给老年人一个幸福的晚年。但直到目前,幸福人寿的主要保险业务中,仍然看不到“以房养老”的身影。
        “保监会对这个产品的态度一直是犹豫的,没说不做,但是也没让保险公司做。那时《物权法》尚未出台,解决不了土地到期自动续期的问题,这让保险业不敢涉足,但随着《物权法》的出台以及《保险法》的修订,法律不完善的问题已经解决了。”孟晓苏介绍说。“另外,让保险公司担心的还有房价下跌问题。10年来年年都担心房价下跌,可是我们却看到,实际上房价这10年中上涨了5倍,优势地段房价上涨了10倍。如果保险公司在10年前就开始做,房价只要上涨一倍企业风险就全都化解了”。
        保监会方面解释当时最大政策问题是什么?原主管人员误以为字面上的“反向抵押贷款”是一种按揭贷款,“当时我们找了中国人民银行,人民银行主管部门说保险公司不可以做按揭贷款。假如国家能给我们政策,允许保险业做这种形式的按揭贷款,我们还是可以做的。当时事情就卡在这个政策上了。”当时保监会负责此项具体工作的一位处长如是说。直到今年国务院35号文件把这种产品明确为“老年人住房反向抵押保险”,大家才明白这不是银行产品,而是保险产品。
        孟晓苏说:“这也难怪,仅靠一个部门来推这件事面临很多障碍。‘以房养老’作为一个保险产品,是一种设计最为精妙、计算最为复杂、涉及政策因素最多、牵涉社会观念最强、对有需要的老人益处最大的特殊保险产品。真正做起来需要建设、民政、财政等多部门的配合,因为在国外海外它都需要财政、税务等方面的政策支持。现在‘以房养老’上升到国家战略层面,会有多部门参与协调、主动配合,进展当然就会快了。”
        据记者了解:国务院常务会议后,政府各部门都在积极行动。保监会就贯彻落实“以房养老”开过几次会议了。建设部、民政部等也都在做工作。10月21日北京市民政局首次提出以房养老概念,鼓励开展以房养老试点业务。北京市老龄办也透露,目前正在论证研究以房养老以及针对企业的相关鼓励措施。孟晓苏认为,目前在中国推行“以房养老”的时机已成熟,“以房养老”是解决中国养老难题的一项积极补充。
        采访结束时,问及他对“以房养老”保险的发展前景如何看。他信心满满:国务院对外发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》,是迄今为止我国层级最高、涉及部门最多、优惠政策最多的养老文件。应该说,养老保险的春天到了。他透露:幸福人寿将于年底拿出“老年人住房反向抵押养老保险”方案,争取明年一季度推出这款保险产品。他还谈了如何推行“以房养老”试点的具体想法:
        一是组织保险业的人力与财力,对这项新的保险产品进行开发研究。试点选择在北京、上海、广州、杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市先期进行;
        二是保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计,处理好抵押房屋的权属关系;学取国外经验,减免投保老人房屋交易税与所得税等相关税费;降低保险机构有关税负;建立对长寿保户的政府补贴机制以化解因反向抵押造成的“长寿风险”等等。
        三是在试点人群选择上,首先从无子女家庭和“失独家庭”起步开展这项试点,今后根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。
        “‘以房养老’还只是个开始,有关住房的保险还大有文章可做。”孟晓苏最后说:“保险业现在总资产截止到9月底刚过8万亿,而中国现有房产总规模已是200亿平方米,每平方米的价值按5000元计算,整体房产总价值在100万亿元左右。而这100万亿元有一半以上都握在老人和准老人手里,这个群体的房产价值超过50万亿元,是目前保险业总资产的6倍多。只要有少数老人自愿入保,就能迅速扩大保险业的营业规模与保障范围。老人入保后每月现金能力从几千元变成几万元,一下子成为富裕人群。他们当然需要购买医疗、护理、理财等多种保险产品,还会有能力入住保险投资建设的高档养老设施和旅游设施。这将给保险业提供延伸业务、拓展服务的更多机会,让保险业面对新的巨大金矿。”